El ratio entre el precio de venta de las viviendas y su precio de alquiler revela la magnitud de la burbuja inmobiliaria. Son necesarias políticas que amplíen la oferta de suelo y reduzcan la demanda artificial creada por la política monetaria expansiva. También es imprescindible un cambio en la Ley de Arrendamientos Urbanos que reduzca los riesgos para los propietarios.
España ha vivido un innegable boom inmobiliario desde mediados de 1998 al que han contribuido numerosos factores, desde la emancipación de la generación del baby boom a las restricciones de los mercados de alquileres y del suelo y, muy especialmente, la política monetaria expansiva que sufrida desde la llegada del euro.
Desde 1995, el mercado de viviendas ha atraído buena parte de los nuevos fondos artificiales creados por el banco central generando una “burbuja de precios”.
Para leer todo el artículo ==>http://www.juanluisragel.com/
miércoles, 19 de marzo de 2008
El ‘todo a cien’ llega al mercado inmobiliario
Llega el todo a cien al mercado inmobiliario... En Detroit (Estados Unidos) ya se venden casas unifamiliares, de tres habitaciones, garaje y hasta jardín por el irrisorio precio de cien dólares, o 65 euros, según se puede comprobar en la página web de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de aquel país.No es broma. Se trata de casas que o bien han sido víctimas de un incendio o que se encuentran en un evidente estado de deterioro, que van a ser demolidas, o sobre las que pesan cargas, todo hay que decirlo. El dueño de una de estas viviendas de todo a cien advierte incluso que considera donarla a una organización caritativa. Quien quiera rascarse un poco más el bolsillo puede encontrar chollos de cuatro habitaciones y dos baños por 400 dólares. Si en la página de Realtors se busca vivienda en Detroit en el rango de precios de 0 a 5.000 dólares, se pueden encontrar 1.397 referencias a la venta.
La mayor caída del precio de la vivienda en 20 años
Esta misma semana, la agencia de evaluación de riesgo Standard & Poor’s publicó que el precio de la vivienda bajó en EEUU el 8,9% en el cuarto trimestre de 2007 con respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supone la mayor caída registrada en los últimos 20 años.
La firma difundió su índice Case-Shiller, que también muestra que el precio de la vivienda bajó en el cuarto trimestre un 9,8% en las diez principales áreas metropolitanas de Estados Unidos y un 9,1% en las 20 principales áreas metropolitanas del país con respecto al mismo período de 2006.
El profesor de la Universidad de Yale y economista jefe de MacroMarkets, Robert J. Shiller, aseguró en un comunicado que 2007 ha sido un "año sombrío" para el mercado inmobiliario en Estados Unidos". Los precios de la vivienda a lo largo del país y en la mayoría de las áreas metropolitanas son considerablemente más bajos que hace un año", destacó.
Miami (Florida), con una caída del precio de la vivienda del 17,5% en el cuarto trimestre de 2007 con respecto al mismo período de 2006, es el área metropolitana estadounidense donde más se ha sentido la crisis inmobiliaria, seguida de Las Vegas (Nevada) y Phoenix (Arizona), ambas con caídas del 15,3%. La bajada del precio de la vivienda también fue significativa en California, pues en ese mismo periodo cayó un 15% en San Diego, en Los Angeles bajó un 13,7% y en San Francisco lo hizo un 10,8%.
La ciudad de Nueva York tampoco mostró inmune a este fenómeno, pues el precio de la vivienda bajó en la Gran Manzana un 5,6% con respecto al cuatro trimestre de 2006, mientras que en la capital de EEUU, Washington, el descenso fue del 9,4%, según el índice Case-Shiller.
Las ejecuciones hipotecarias aumentan un 56,98% en enero
Además, los procesos de ejecuciones de hipotecas en Estados Unidos aumentaron en enero un 8% con respecto al mes anterior y un 56,98% con respecto a enero de 2007, según datos difundidos por RealtyTrac, compañía especializada en el análisis de esos datos. "Los resultados de enero demuestran que las ejecuciones continúan a un ritmo muy alto, sobre todo con aumentos importantes frente a los índices de hace un año", dijo el presidente de esa firma, James Saccacio, en un comunicado de prensa.
Asimismo se refirió a que "empiezan a tener efecto" algunos de los esfuerzos realizados por las instituciones que prestan y por las autoridades a nivel federal y estatal, aunque señaló que el interrogante es "si de verdad esos esfuerzos ayudan a los propietarios a evitar la ejecución de sus hipotecas a largo plazo o si solo es algo temporal".
A la hora de contabilizar los hogares que se encuentran en proceso de ejecución hipotecaria, RealtyTrac incluye tanto desde las viviendas en las que se reciben las primeras notificaciones de morosidad, hasta los anuncios de subasta pública de un inmueble o de apropiación por parte del banco. RealtyTrac precisó que en enero Nevada, California y Florida fueron los estados con un mayor número de hogares en proceso de ejecución hipotecaria.
Presión para los bancos españoles, según BlackRock
Esta crisis inmobiliaria y crediticia que vive EEUU se extenderá a Europa, donde España será el país que más se resentirá, según la previsión de los máximos responsables de la firma de gestión de fondos participada por Merrill Lynch, BlackRock.
Para el responsable de Estrategia Central de BlackRock, Ewen Cameron, una clara muestra de esa presión que sufren los bancos en España es que "se pelean" por captar clientes y elevar sus depósitos, no por su espíritu "caritativo", sino porque necesitan equilibrar sus cuentas.
"El margen de maniobra de España es muy estrecho, porque es prisionera del Banco Central Europeo" (BCE), según Cameron, lo que le impide jugar con los tipos de interés para combatir la ralentización (bajándolos) o la inflación (subiéndolos). "El BCE fija una política única y puede ocurrir que lo que en un momento dado sea bueno para Alemania no lo sea tanto para España", apuntó el experto, quien extendió su observación, además de a España, a Portugal, Italia y Grecia.
La situación del mercado inmobiliario español, donde "hay gran cantidad de segundas viviendas (de españoles) y de inversiones de extranjeros, preocupa más que otras", reconoció Scott Amero, vicepresidente y director de inversiones en renta fija de BlackRock.
En su intervención en la mesa redonda, añadió que muchas de las obligaciones respaldadas con deuda, CDO (en gran parte créditos hipotecarios de dudosa calidad y origen de la crisis en EEUU), "han ido a parar a Europa", por lo que es previsible que allí se vean más amortizaciones, así como provisiones para hacer frente a impagos en créditos ligados al consumo.
jueves, 13 de marzo de 2008
Cada vivienda en alquiler ofertada tiene cinco posibles inquilinos que la demandan
MADRID, 12 (EUROPA PRESS)La demanda global de alquiler en España supera en cinco veces la de la oferta, es decir, por cada vivienda que se ofrece en alquiler existen cinco posibles inquilinos de media que quieren optar a ella, según datos publicados hoy por Arrenta, compañía dedicada a dar seguridad y garantía al alquiler.
En un comunicado, Arrenta consideró que la principal causa de este desequilibrio es el "miedo de los propietarios" a sacar sus viviendas en alquiler "debido a la falta de productos serios y profesionales" que lo garanticen.
Así, calculó que la situación se habrá equilibrado en los próximos tres años, y señaló que el aumento de los precios también "ha comenzado a ralentizarse" y que continuará bajando en los próximos meses. Según los datos de Arrenta, la comunidad autónoma con mayores desequilibrios fue Andalucía, con una diferencia entre oferta y demanda de hasta 10 veces.
Entre las ciudades, destacó Cádiz, con un desequilibrio de 10 veces, mientras que Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Bilbao, superan en entre siete y diez veces la demanda en cada una de ellas.
Asimismo, Arrenta señaló a los inmigrantes, los jóvenes, las personas recién separadas, las familias monoparentales y la tercera edad como principales afectados por estas diferencias. Sobre los primeros, subrayó que, por cada diez extranjeros que buscan una vivienda, "sólo dos consigue tener acceso a ella".
En cuanto a los jóvenes, la compañía destacó que el 60% eligen la opción del alquiler frente a la compra, pero que sólo un 2,6% logra la vivienda que buscaba.
miércoles, 12 de marzo de 2008
Invertir en garajes: capear el temporal con un retorno del 5%
Adquirir una plaza de párking como inversión puede dar una rentabilidad del 5% y ofrece dos negocios posibles: la especulación respecto de su revalorización o la adquisición con el fin de obtener una renta mensual. Si bien ambos pueden combinarse en el tiempo, presentan sus diferencias. Según los expertos es una buena opción para capear el temporal inmobiliario, que requiere poca inversión, da pocos problemas y se vende rápido. No obstante, hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento que conlleva. En Zaragoza hay una plaza de aparcamiento libre por cada tres turismos, y las listas de espera en el centro de Málaga para conseguir un abono de 24 horas pueden llegar a los dos años. En esta ciudad andaluza, de un total de 13 párkings públicos y privados situados en el centro urbano, tan sólo se encuentran ocho plazas disponibles para ese fin. La escasa oferta en los puntos críticos de otras ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao o San Sebastián hacen casi imposible para los automovilistas conseguir los 10 metros cuadrados necesarios para aparcar el coche cada día.
Y la dificultad se acentúa con el sostenido aumento del parque automotor: mientras que la densidad de población ha presentado en los últimos años un crecimiento de aproximadamente un 10% de media, la de los automóviles ronda el 20%. Por ello, el precio de las plazas de párking en la mayoría de las ciudades españolas no ha hecho más que subir en los últimos años.
El precio medio de una plaza de aparcamiento ronda los 30.000 euros, e incluso, se ha llegado a pagar por una la cifra de 120.000 euros
Desde hace unos años el precio medio de una plaza de aparcamiento ronda los 30.000 euros, e incluso se han llegado a pagar por estos inmuebles la astronómica cifra de 120.000 euros en ciudades tan dispares como Madrid y Vigo. Pero más allá de casos puntuales y especulaciones, la marcada diferencia entre la oferta y la demanda en lo que a aparcamientos se refiere provoca que adquirir una plaza con el fin de alquilarla mensualmente y obtener un rédito se esté convirtiendo en un negocio rentable y seguro.
Por una parte, su adquisición no plantea los problemas de financiación de otros bienes inmuebles, gracias a su relativamente bajo valor, y por otra, debido a la gran demanda, ofrece para un inversor medio dos importantes atributos: agilidad y liquidez.
El precio medio de una plaza de aparcamiento ronda los 30.000 euros, e incluso, se ha llegado a pagar por una la cifra de 120.000 euros
Desde hace unos años el precio medio de una plaza de aparcamiento ronda los 30.000 euros, e incluso se han llegado a pagar por estos inmuebles la astronómica cifra de 120.000 euros en ciudades tan dispares como Madrid y Vigo. Pero más allá de casos puntuales y especulaciones, la marcada diferencia entre la oferta y la demanda en lo que a aparcamientos se refiere provoca que adquirir una plaza con el fin de alquilarla mensualmente y obtener un rédito se esté convirtiendo en un negocio rentable y seguro.
Por una parte, su adquisición no plantea los problemas de financiación de otros bienes inmuebles, gracias a su relativamente bajo valor, y por otra, debido a la gran demanda, ofrece para un inversor medio dos importantes atributos: agilidad y liquidez.
La inversión
Remitiéndose a las cifras oficiales, un estudio del Ministerio de Vivienda sitúa a la cabeza del ránking de precios de plazas de garaje al País Vasco, con un coste de 52.900 euros, y en el extremo inferior a Castilla-La Mancha (20.200 euros). En el estudio aparece un tercer grupo de comunidades que no llegarían a los 20.000 euros de promedio. En cuanto al precio medio por municipios, el más elevado corresponde a la ciudad de San Sebastián con 98.800 euros, seguida a mucha distancia por un segundo grupo de ciudades encabezadas por Tarragona (48.000 euros), Bilbao (38.300 euros), Santander (34.800 euros) y Palma de Mallorca (30.400 euros). En lo referente a las ciudades más importantes, Madrid es la más cara según los resultados que se desprenden de un estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista.com. En concreto, se piden 32.969 euros de media por plaza de aparcamiento en la capital española.
Remitiéndose a las cifras oficiales, un estudio del Ministerio de Vivienda sitúa a la cabeza del ránking de precios de plazas de garaje al País Vasco, con un coste de 52.900 euros, y en el extremo inferior a Castilla-La Mancha (20.200 euros). En el estudio aparece un tercer grupo de comunidades que no llegarían a los 20.000 euros de promedio. En cuanto al precio medio por municipios, el más elevado corresponde a la ciudad de San Sebastián con 98.800 euros, seguida a mucha distancia por un segundo grupo de ciudades encabezadas por Tarragona (48.000 euros), Bilbao (38.300 euros), Santander (34.800 euros) y Palma de Mallorca (30.400 euros). En lo referente a las ciudades más importantes, Madrid es la más cara según los resultados que se desprenden de un estudio realizado por el portal inmobiliario Idealista.com. En concreto, se piden 32.969 euros de media por plaza de aparcamiento en la capital española.
No obstante, en el momento de invertir hay que tener en cuenta no sólo el coste, sino la posibilidad de incremento y de revalorización de las plazas. Según el informe de Coyuntura Inmobiliaria de la Asociación Provincial de Promotores y Constructores de Valencia de 2001, una plaza situada en un nuevo edificio en la ciudad mediterránea costaba 12.020 euros. Seis años después, el precio medio es de 3.000 euros por metro cuadrado: un total de 30.000 euros, lo que indica una subida de alrededor de 250% en tan corto periodo. De todas formas, como en todo producto disponible en el mercado, la evolución y aumento del precio de las plazas en los últimos años está relacionada con la oferta.
En ciudades como Vigo o Bilbao, los aumentos de las plazas son más bruscas y se han notado más en los últimos años debido a esta divergencia entre la oferta y la demanda. En lugares donde ambos parámetros son más parejos, los precios suelen evolucionar de otra manera, más pausada, más acorde al mercado y sin tantos altibajos.
Negocio en auge
Un indicador del auge de los párkings es la cifra de facturación de la asociación más importante del sector, con 1.070 empresas adscritas, que cuentan con una plantilla de 6.500 trabajadores en aparcamientos, garajes y zonas de estacionamiento regulado.
Según las cifras de la Asociación Española de Aparcamientos y Garajes (Asesga), las empresas del sector (aparcamientos, garajes y zonas de estacionamiento regulado), con un total de 360.000 plazas de aparcamiento, facturaron 790 millones de euros al cierre del ejercicio de 2007, lo que representa un aumento de 10% en comparación con los datos del ejercicio anterior.
Dos negocios: especulación o alquiler
Adquirir una plaza de párking como inversión ofrece dos negocios posibles: la especulación respecto de su revalorización o la adquisición con el fin de obtener una renta mensual. Si bien ambos pueden combinarse en el tiempo, presentan sus diferencias. "Lo único seguro es el alquiler, la vía de la especulación es como jugar a la bolsa: la subida se puede producir o no. La mayoría de nuestros clientes compran para alquilar", afirma Daniel Lucia Marcos, gerente y creador de una empresa barcelonesa de servicios inmobiliarios especializada en plazas de aparcamiento. Esta empresa es una muestra del incipiente negocio de los párkings.
De hecho, en una ciudad como Madrid no hay -según Marcos- inmobiliarias de este tipo, a diferencia de Barcelona, donde empiezan a aparecer algunas empresas dedicadas a este negocio. En este sentido, el especialista agrega que su perfil de cliente ha ido cambiando en los últimos tiempos. "Antes el perfil normal de la persona que se interesaba y compraba este inmueble era el autónomo, el taxista que ahorraba 20.000 euros al año y los invertía en comprar una plaza... Hoy la demanda se concentra en medianos ahorradores que con 150.000 euros ya no pueden comprarse un piso y compran tres plazas de garaje", puntualiza Marcos.
En cualquier caso, si se decide por la especulación hay que tener en cuenta la evolución de los precios de mercado por lo menos en periodos anuales. En esta línea, además de las cifras citadas para la ciudad de Valencia con respecto al incremento del metro cuadrado, el Ayuntamiento de Barcelona en colaboración con la Consultora Aguirre Newman ha publicado en 2007 un estudio estadístico referente al precio medio de las plazas de garaje individual por barrios y municipios de la corona metropolitana. Las plazas individuales se encarecieron un 12% alcanzando un precio medio de 28.102 euros, mientras que si la opción es la de alquilar, el precio medio asciende a 102 euros, lo que significa un aumento del 4,4 %.
De esta manera, los resultados en el negocio de la especulación pueden parecer más favorables: con beneficios de entre el 10% y 20% anuales según la revalorización en cada caso. En el negocio del alquiler de plazas, en cambio, el terreno es más firme con unos beneficios menos atractivos. "La rentabilidad puede estar cercana al Euribor o a un plazo fijo, alrededor de 5%, lo que en Barcelona implica una mensualidad de entre 130 y 150 euros, según la zona, multiplicado por doce y sobre un coste de alrededor de 30.000 euros", agrega el responsable de la citada empresa catalana.
Características del negocio Uno de los principales atractivos de la inversión en párkings es la rápida recuperación del dinero en caso de necesidad. Mientras que para vender un piso el tiempo promedio requerido es de un año, las plazas se venden como máximo en 45 días, según indican diversas fuentes consultadas.
Por otra parte, conviene estudiar la agilidad de los contratos de alquiler. La plaza de párking no esta sujeta a la Ley de Arrendamientos urbanos como los pisos. Esto quiere decir que es posible alquilarla y desalquilarla prácticamente sin ningún tipo de reglamentación. Mientras que en el caso de los pisos la ley es muy protectora de los inquilinos, en los párkings no hay un formato preestablecido de contrato, sino que se formula en los términos que proponga el propietario o que pauten las partes. De esta manera, se pueden fijar los parámetros más convenientes de tiempo y forma: puede ser de un mes, de un año... y rescindirse cuando se desee, avisando con treinta días de anticipación a la otra parte. Ello concede mucha agilidad al propietario si desea cambiar de inquilino, o decide vender debido a alguna dificultad económica repentina.
En cuanto a los costes mensuales del propietario, hay que tener en cuenta que éste asume unos 70 euros al año de IBI (Impuesto a los Bienes Inmuebles), y entre 15 y 20 euros mensuales de comunidad (luz, agua...), aunque si es un párking pequeño y tiene ascensor y portero el gasto será mayor... Para hacer el cálculo de rentabilidad, además, hay que incluir el IVA. Esto quiere decir que quien percibe 100 euros de alquiler, debe desglosarlos en 86 más IVA... y esos 14 euros de diferencia deberán pagarse a Hacienda.
Cómo invertir
Las variables que hay que tener en cuenta para hacer una buena compra son diversas, ya que entran en juego factores como la ubicación, el tipo de garaje en el que se compre la plaza, y el precio que se pague por la misma. Un precio que aunque sea muy elevado no implica que se pueda reflejar necesariamente de manera proporcional en el valor del alquiler.
Según los especialistas, el mejor negocio está en comprar en zonas consolidadas demográfica y comercialmente, donde haya muchas oficinas y viviendas, y donde el estacionamiento en la vía publica sea de pago. En este sentido, no son aconsejables para invertir los barrios nuevos, por la baja densidad de población, por una parte, y porque los pisos ya tienen párking, además de que aparcar en la calle es relativamente fácil. Para ilustrar esta recomendación basta un ejemplo: un párking en Vía Laietana (Barcelona) puede costar alrededor de 200 euros al mes (y su coste es de 60.000 euros), mientras que en la Villa Olímpica donde cada bloque de edificio tiene tres párkings por piso, una plaza se paga 24.000 euros y un alquiler se paga alrededor de 80 euros.
Además de la ubicación, otro factor importante es el tipo de titularidad de la plaza. Los aparcamientos municipales ofrecidos por los ayuntamientos en régimen de concesión, en las que el plazo de propiedad es de 50 años y cuestan hasta un 50% menos que en el mercado, presentan diversas desventajas. Por un lado, si bien las plazas son más baratas, resultan caras a la hora de mantenerlas, porque normalmente están en párkings municipales que tienen un vigilante 24 horas (tres turnos de tres trabajadores con tres nóminas), están muy limpias, y la cuota de comunidad es muy cara. En suma, aunque pueden ser rentables, hay que considerar el límite de su propiedad y calcular el tiempo necesario para su amortización.
En ciudades como Vigo o Bilbao, los aumentos de las plazas son más bruscas y se han notado más en los últimos años debido a esta divergencia entre la oferta y la demanda. En lugares donde ambos parámetros son más parejos, los precios suelen evolucionar de otra manera, más pausada, más acorde al mercado y sin tantos altibajos.
Negocio en auge
Un indicador del auge de los párkings es la cifra de facturación de la asociación más importante del sector, con 1.070 empresas adscritas, que cuentan con una plantilla de 6.500 trabajadores en aparcamientos, garajes y zonas de estacionamiento regulado.
Según las cifras de la Asociación Española de Aparcamientos y Garajes (Asesga), las empresas del sector (aparcamientos, garajes y zonas de estacionamiento regulado), con un total de 360.000 plazas de aparcamiento, facturaron 790 millones de euros al cierre del ejercicio de 2007, lo que representa un aumento de 10% en comparación con los datos del ejercicio anterior.
Dos negocios: especulación o alquiler
Adquirir una plaza de párking como inversión ofrece dos negocios posibles: la especulación respecto de su revalorización o la adquisición con el fin de obtener una renta mensual. Si bien ambos pueden combinarse en el tiempo, presentan sus diferencias. "Lo único seguro es el alquiler, la vía de la especulación es como jugar a la bolsa: la subida se puede producir o no. La mayoría de nuestros clientes compran para alquilar", afirma Daniel Lucia Marcos, gerente y creador de una empresa barcelonesa de servicios inmobiliarios especializada en plazas de aparcamiento. Esta empresa es una muestra del incipiente negocio de los párkings.
De hecho, en una ciudad como Madrid no hay -según Marcos- inmobiliarias de este tipo, a diferencia de Barcelona, donde empiezan a aparecer algunas empresas dedicadas a este negocio. En este sentido, el especialista agrega que su perfil de cliente ha ido cambiando en los últimos tiempos. "Antes el perfil normal de la persona que se interesaba y compraba este inmueble era el autónomo, el taxista que ahorraba 20.000 euros al año y los invertía en comprar una plaza... Hoy la demanda se concentra en medianos ahorradores que con 150.000 euros ya no pueden comprarse un piso y compran tres plazas de garaje", puntualiza Marcos.
En cualquier caso, si se decide por la especulación hay que tener en cuenta la evolución de los precios de mercado por lo menos en periodos anuales. En esta línea, además de las cifras citadas para la ciudad de Valencia con respecto al incremento del metro cuadrado, el Ayuntamiento de Barcelona en colaboración con la Consultora Aguirre Newman ha publicado en 2007 un estudio estadístico referente al precio medio de las plazas de garaje individual por barrios y municipios de la corona metropolitana. Las plazas individuales se encarecieron un 12% alcanzando un precio medio de 28.102 euros, mientras que si la opción es la de alquilar, el precio medio asciende a 102 euros, lo que significa un aumento del 4,4 %.
De esta manera, los resultados en el negocio de la especulación pueden parecer más favorables: con beneficios de entre el 10% y 20% anuales según la revalorización en cada caso. En el negocio del alquiler de plazas, en cambio, el terreno es más firme con unos beneficios menos atractivos. "La rentabilidad puede estar cercana al Euribor o a un plazo fijo, alrededor de 5%, lo que en Barcelona implica una mensualidad de entre 130 y 150 euros, según la zona, multiplicado por doce y sobre un coste de alrededor de 30.000 euros", agrega el responsable de la citada empresa catalana.
Características del negocio Uno de los principales atractivos de la inversión en párkings es la rápida recuperación del dinero en caso de necesidad. Mientras que para vender un piso el tiempo promedio requerido es de un año, las plazas se venden como máximo en 45 días, según indican diversas fuentes consultadas.
Por otra parte, conviene estudiar la agilidad de los contratos de alquiler. La plaza de párking no esta sujeta a la Ley de Arrendamientos urbanos como los pisos. Esto quiere decir que es posible alquilarla y desalquilarla prácticamente sin ningún tipo de reglamentación. Mientras que en el caso de los pisos la ley es muy protectora de los inquilinos, en los párkings no hay un formato preestablecido de contrato, sino que se formula en los términos que proponga el propietario o que pauten las partes. De esta manera, se pueden fijar los parámetros más convenientes de tiempo y forma: puede ser de un mes, de un año... y rescindirse cuando se desee, avisando con treinta días de anticipación a la otra parte. Ello concede mucha agilidad al propietario si desea cambiar de inquilino, o decide vender debido a alguna dificultad económica repentina.
En cuanto a los costes mensuales del propietario, hay que tener en cuenta que éste asume unos 70 euros al año de IBI (Impuesto a los Bienes Inmuebles), y entre 15 y 20 euros mensuales de comunidad (luz, agua...), aunque si es un párking pequeño y tiene ascensor y portero el gasto será mayor... Para hacer el cálculo de rentabilidad, además, hay que incluir el IVA. Esto quiere decir que quien percibe 100 euros de alquiler, debe desglosarlos en 86 más IVA... y esos 14 euros de diferencia deberán pagarse a Hacienda.
Cómo invertir
Las variables que hay que tener en cuenta para hacer una buena compra son diversas, ya que entran en juego factores como la ubicación, el tipo de garaje en el que se compre la plaza, y el precio que se pague por la misma. Un precio que aunque sea muy elevado no implica que se pueda reflejar necesariamente de manera proporcional en el valor del alquiler.
Según los especialistas, el mejor negocio está en comprar en zonas consolidadas demográfica y comercialmente, donde haya muchas oficinas y viviendas, y donde el estacionamiento en la vía publica sea de pago. En este sentido, no son aconsejables para invertir los barrios nuevos, por la baja densidad de población, por una parte, y porque los pisos ya tienen párking, además de que aparcar en la calle es relativamente fácil. Para ilustrar esta recomendación basta un ejemplo: un párking en Vía Laietana (Barcelona) puede costar alrededor de 200 euros al mes (y su coste es de 60.000 euros), mientras que en la Villa Olímpica donde cada bloque de edificio tiene tres párkings por piso, una plaza se paga 24.000 euros y un alquiler se paga alrededor de 80 euros.
Además de la ubicación, otro factor importante es el tipo de titularidad de la plaza. Los aparcamientos municipales ofrecidos por los ayuntamientos en régimen de concesión, en las que el plazo de propiedad es de 50 años y cuestan hasta un 50% menos que en el mercado, presentan diversas desventajas. Por un lado, si bien las plazas son más baratas, resultan caras a la hora de mantenerlas, porque normalmente están en párkings municipales que tienen un vigilante 24 horas (tres turnos de tres trabajadores con tres nóminas), están muy limpias, y la cuota de comunidad es muy cara. En suma, aunque pueden ser rentables, hay que considerar el límite de su propiedad y calcular el tiempo necesario para su amortización.
Información: http://www.invertia.com
martes, 11 de marzo de 2008
BALEARIKUS PARTY 2008. CAMBIO DE FECHAS
NOTA DE PRENSALA ASOCIACIÓN BALEARIKUS PARTY SE VE OBLIGADA A CAMBIAR LAS FECHAS DE LA BKP 2008.
“Las nuevas fechas han sido confirmadas por parte de la Dirección del Palma Arena ” .
Debido a los fenómenos meteorológicos acaecidos el pasado mes de Noviembre y dados sus desastrosos efectos en el Polideportivo Son Moix, el Palma Arena se ve obligado a asumir los compromisos deportivos de éste último y es por este motivo, que, ajeno a las voluntades, por un lado de las instituciones y por otro lado de la misma Asociación Balearikus Party el evento será reubicado a unas fechas que ofrezcan total garantía y seguridad.
La Asociación Balearikus Party, tras reunirse con la dirección del Velódromo Palma Arena ha confirmado las próximas fechas, que serán del Domingo 10 de Agosto al sábado 16 de Agosto de 2008.
La Asociación por otra parte asumirá la responsabilidad de cualquier molestia o consecuencia causada a los participantes por esta modificación. El correo electrónico para todos los participantes para hacer llegarnos su caso y así proceder a ofrecer una solución es:
Información: http://www.balearikus-party.org/
viernes, 7 de marzo de 2008
Caza de brujas digital
El canon digital promovido por la SGAE, que obliga a pagar a culpables e inocentes por cosas tan dispares como un CD-R, un reproductor MP3 e incluso un móvil, al margen de las guerras políticas, esta llegando a cotas insospechadas.Hace pocas semanas la Audiencia de Zaragoza condenó a tres empresas de autobuses escolares por disponer de reproductores de CD y DVD en sus vehículos, por los que no habían pagado las cuotas que cobra habitualmente la SGAE. Una de las compañías, alegó incluso, que los equipos venían de serie con los propios autobuses, y que siquiera eran utilizados en el transporte de los alumnos. Sin embargo, la SGAE ni tuvo que demostrar si en el autobús escolar se reproducían películas o música sin autorización, pues el tribunal les consideró culpables por el hecho de contar con dichos equipos.Es un paso más de la persecución digital, aunque la gota que colma el vaso es la nueva LISI (Ley de la Sociedad de la Información), con la que se legaliza lo que la Asociación de Internautas califica de “patada en la puerta digital”, ya que admite que un sitio Web pueda ser cerrado sin autorización judicial por entes administrativos (Ayuntamientos, Consejerías, Ministerios, etc.), con lo que la censura a contenidos incómodos roza la censura gubernamental. ¿Cómo hemos llegado a esto?Información:http://www.pc-actual.com/Opini%C3%B3n/Editorial/Inform%C3%A1tica_personal/Mundo_digital/20080225027
La Policía Local de Palma obliga por escrito a los agentes a poner más multas
-Denuncian la existencia de un ránking para sancionar 22 veces al día.-CCOO ha convocado una asamblea para analizar la situación.
-Es la primera vez que, por escrito, se les pide un aumento de sanciones.
La sección sindical de CCOO en Cort y en la Policía Local denunció que el subinspector coordinador de la sección motorizada de la unidad de Tránsito, Montserrat Vidal, "obliga a sus subordinados a poner más multas con fines puramente recaudatorios", y que utiliza la cifra "como medida de productividad de los agentes", según recoge el Diario de Mallorca .
"Política de acoso y presión".
"Política de acoso y presión".
Por ello, han convocado una asamblea general para el próximo día 19, en el cuartel de Sant Ferran, para analizar esta situación. Según Pedro Castro, secretario general de CCOO en Cort, y Llorenç Roca, delegado sindical en la Policía, existe una "política de acoso y presión para obligar a poner más multas", lo que ha provocado "una situación laboral muy negativa y perjudicial" entre los 40 policías de la sección motorizada.
Un agente que pone muchas multas está bien visto, pero uno que no pone muchas está considerado un vago.
De hecho, cuatro policías recibieron una carta fechada el 12 de febrero pasado y firmada por Montserrat Vidal, en la que se les informaba: "...respecto al indicador 'número de denuncias interpuestas' (...) se espera un aumento de su rendimiento para que se equipare al resto de los compañeros de la sección".
"Queremos denunciar que existe un ranking -que estipula que unas 22 multas diarias por agente sería lo deseable-; los agentes se sienten amenazados y tienen miedo de que 'vayan' a por ellos. Eso provoca que pongan multas, incluso, sin notificar al ciudadano, para cumplir con lo que los altos mandos piden".
Desde el sindicato aseguran que esta es la primera vez que se envían cartas similares a los agentes, ya que "antes" este tipo de comunicaciones o peticiones se hacían "de manera verbal".
Así lo explica Llorenç Roca: "Un agente que pone muchas multas está bien visto, pero en cambio, uno que no pone muchas esta considerado un vago, quien 'por razones de servicio' tendrá más dificultades a la hora de pedirse un día libre en caso de necesitarlo, por ejemplo".
Fuentes de la Policía Local aseguraron que no harán "declaraciones oficiales" al respecto , aunque negaron "completamente" el supuesto "afán recaudatorio de Cort".
Información: http://www.20minutos.es/noticia/349702/0/denuncia/policia/multas/
Carta de Warren Buffet 2008
Warren Buffet en su carta anual a sus accionistas señala diez puntos a observar para el 2008, que creemos interesante publicar por el peso de este inversor en el mundo financiero.1.- Nuestro negocio de seguros ha tenido un excelente año, pero la fiesta se ha acabado. Es una certeza que los márgenes operativos del sector van a caer, entre ellos los de nuestras empresas, por lo que habrá prepararse para este escenario en los próximos años.
2.- Las inversiones que tiene que hacer un especulador deben basarse en un negocio que entiendas, con favorables previsiones económicas en el largo plazo, con un equipo directivo capaz y de confianza, y un importante descuento frente a sus precios objetivos.
3.- Invierte bajo estas premisas, y no tendrás necesidad de estar buscando nuevas inversiones constantemente con el riesgo que eso supones. Nuestras grandes inversiones: American Express fundada en 1850. Wells Fargo fundada en 1852. Procter&Gamble fundada en 1837. Coca Cola fundada en 1886. Las "start ups" no son nuestro juego.
4.- Las empresas se crean con la gente, y la mejor gente no tiene que ser necesariamente los que posean los mejores curriculums.
5.- Aún cuando seas un inversor de muy largo plazo, siempre hay un momento de vender. Berkshire Hataway compró el 1,3% de PetroChina en 2002 y 2003 por 408 millones de dólares, valorando la totalidad de la compañía en 37.000 millones de dólares, cuando Buffet pensaba que su valor debería ser 100.000 millones de dólares.Cuando las acciones de la compañía entraron en un proceso de burbuja alcista su valor ascendió a 275.000 millones de dólares, excediendo del valor fundamental que preveía Buffet, por lo que deshizo su posición por 4.000 millones de dólares, multiplicando por 8 su inversión en cinco años.
6.- Buffet cree que los incentivos a los directivos son la base para que se esfuercen en la creación de valor para la compañía. Los planes incentivados con opciones de compra de la propia compañía son la mejor manera para que el equipo directivo se implique en la evolución y creación de valor de su propia empresa.
7.- Entre 2002 y 2007, Buffet se dió cuenta que el euro se apreció desde 95 centavos a 1,37$, aún cuando el déficit comercial con Alemania se amplió de 36.000 millones de dólares a 45.000 millones de dólares, lo contrario de lo que debería haber sucedido.Como en el largo plazo esto va a seguir incrementándose, los extranjeros continuarán comprando "América" barato, por lo que habrá que analizar que comprarán esos inversores extranjeros en EEUU.
8.- Buffet no pierde su sentido crítico, mostrado en esta frase: "Es interesante que la industria ha inventado nuevas formas de perder dinero, cuando las viejas formas parecían funcionar perfectamente".
9.- Ante las caídas de los precios inmobiliarios, una enorme cantidad de insensateces financieras saldrán a la luz. Debes aprender de estas insensateces que saldrán a la luz, para no acometerlas nosotros.
10.- Los inversores deberían ser realistas, pero esto no es incompatible con ser optimistas. Buffet ha emitido notas y captado de los inversores 4.500 millones de dólares, con rentabilidades por encima del mercado. El utilizará ese dinero para hacer otras pequeñas fortunas en este escenario duro de mercado.
Información: http://www.juanluisragel.com/
lunes, 3 de marzo de 2008
IBR (Iberdrola Renovables)
Iberdrola Renovables lidera la energía eólica a nivel mundial, con una potencia instalada de 7.704 MW y tiene presencia en 19 países. La Compañía es el primer operador de energía eólica en los principales mercados en los que está presente. A ello ha contribuido su elevado esfuerzo inversor, del que el más importante fue SPHI en abril 2007, que se ha materializado en un incremento medio anual de potencia de más de 1.200 MW desde 2002. IBR pretende seguir liderando sus mercados clave y así, su portafolio de proyectos, que suman 42.053 MW, se centra en EEUU, que captura el 51%, España el 16%, y el Reino Unido el 15%, dando visibilidad al plan de negocio hasta el 2015. Por otra parte, posee una cartera de 907 MW en otras energías. Cabe destacar que sus contratos de aprovisionamiento de turbinas cubren su programa de inversión hasta 2009. Además, su posición de liderazgo en el sector permite afianzar su poder negociador, mejorando los costes operativos. La Compañía saló a cotizar en la bolsa española en diciembre de 2007 a un precio de 5,3 eur/acción y entró a formar parte del selectivo Ibex en enero 2008. La cotización acumula un retroceso del 33% desde su salida, mientras en 2008 ha caído un 26,3%, (frente al 11% del Ibex). No obstante, creemos que el castigo ha sido excesivo, y lo atribuimos a las incertidumbres regulatorias de las energías renovables, muy dependientes de las primas. Además, creemos que la clarificación del sector y el fuerte proceso inversor de la Compañía, con crecimientos esperado del BPA muy elevados (se espera un 81% anual hasta 2009), son catalizadores para el valor. IBR cotiza con múltiplos elevados, superando a las principales competidoras; el EV/EBITDA 08e es de 16,1x, y el PER 08e de 42,0x, (frente a la media del 13,7x y 34,0x), aunque el PEG 08e (PER corregido por el crecimiento esperado) se sitúa en el 0,5x, lo que es algo inferior a la media de 0,7x. Consideramos a IBR una interesante inversión a largo plazo en una compañía líder que genera unos cash flows visibles y elevados. No obstante, dado el momento actual de volatilidad en los mercados de renta variable y aversión al riesgo, las incertidumbres que pesan sobre el sector no propician la entrada a corto plazo para un inversor conservador, aunque creemos que a los precios actuales ofrece un interesante descuento.Invito a mi compañero J.L.Ragel a proporcionar algún comentario al respecto.
Información: renta4, invertia.es
Paulo Coelho anima a que pirateen sus libros
El escritor brasileño dedica parte de su tiempo a buscar los sitios donde se pueden descargar gratis sus novelas para reomendárselos a sus fans. Dice que el experimento le ha beneficiado en las ventas y que los editores deberían aprender.Para algunos es un oportunista, para otros un gurú y sin duda para la industria editorial es una mina de oro avalada por sus más de 100 milones de ejemplares vendidos a lo largo de su carrera como escritor de libros de autoayuda.
En una reciente conferencia en Múnich, Paolo Coehlo sorprendió a todos diciendo que desde el 2005 promueve las copias piratas de sus libros. Durante las tres horas que dedica al día en Internet, una parte está destinada a dirigir a sus fans en línea hacia un sitio donde pueden descargar gratis sus libros, en idiomas tan diversos como el alemán o el japonés.
La audiencia repleta de directores de compañías tecnológicas, artistas y diseñadores sencillamente no lo podía creer. "Siempre he creído que cuando empiezas tu carrera lo que más anhelas es que te lean y no puedes cambiar de mentalidad luego y ponerte tacaño", añadió
Autoayuda digital
Según el autor, sus actividades en la red han aumentado sus ya numerosas ventas. La primera vez que se topó con una edición pirata de sus obras fue en 1999 y era una versión en ruso. Puso el link a modo de experimento en su página web y el impacto fue inmediato. Las librerías rusas, un mercado en que el brasileño tenía problemas de distruibución alcanzando sólo ventas de 1.000 ejemplares, se dispararon a 10.000 en apenas dos años.
En una reciente conferencia en Múnich, Paolo Coehlo sorprendió a todos diciendo que desde el 2005 promueve las copias piratas de sus libros. Durante las tres horas que dedica al día en Internet, una parte está destinada a dirigir a sus fans en línea hacia un sitio donde pueden descargar gratis sus libros, en idiomas tan diversos como el alemán o el japonés.
La audiencia repleta de directores de compañías tecnológicas, artistas y diseñadores sencillamente no lo podía creer. "Siempre he creído que cuando empiezas tu carrera lo que más anhelas es que te lean y no puedes cambiar de mentalidad luego y ponerte tacaño", añadió
Autoayuda digital
Según el autor, sus actividades en la red han aumentado sus ya numerosas ventas. La primera vez que se topó con una edición pirata de sus obras fue en 1999 y era una versión en ruso. Puso el link a modo de experimento en su página web y el impacto fue inmediato. Las librerías rusas, un mercado en que el brasileño tenía problemas de distruibución alcanzando sólo ventas de 1.000 ejemplares, se dispararon a 10.000 en apenas dos años.
Desde entonces ha vendido 10 millones de copias, dijo su agente al semanario estadounidense Newsweek. Sus fans se han descargado ediciones completas de sus obras desde el español hasta el sueco, más de 20 millones de veces los últimos 7 años.
Publicando en Internet, dijo, "das la posibilidad a los lectores que lean libros y elegir si los compran o no". En vez de publicar los libros el mismo, su enorme comunidad de fans en línea ha escaneado sus obras y las ha puesto al servicio de las descargas gratuitas.
Aunque los derechos de autor de las traducciones pertenecen a varias editoriales con las que trabaja Coelho, él es el dueño de los derechos digitales de sus obras, excepto el contrato que tiene con las ediciones inglesas con HarperCollins.
Desde que sorprendiera a todo el mundo con la noticia durante la conferencia a finales de enero, Coelho ha dicho que no ha tenido ninguna reacción por parte de sus editores.
Incluso fue más lejos, diciendo que deberían aprender del ejemplo. Los libros, dijo, "son una tecnología que se ha estado desarrollando a los largo de 500 y 600 años... y haciéndolo bastante bien".
Publicando en Internet, dijo, "das la posibilidad a los lectores que lean libros y elegir si los compran o no". En vez de publicar los libros el mismo, su enorme comunidad de fans en línea ha escaneado sus obras y las ha puesto al servicio de las descargas gratuitas.
Aunque los derechos de autor de las traducciones pertenecen a varias editoriales con las que trabaja Coelho, él es el dueño de los derechos digitales de sus obras, excepto el contrato que tiene con las ediciones inglesas con HarperCollins.
Desde que sorprendiera a todo el mundo con la noticia durante la conferencia a finales de enero, Coelho ha dicho que no ha tenido ninguna reacción por parte de sus editores.
Incluso fue más lejos, diciendo que deberían aprender del ejemplo. Los libros, dijo, "son una tecnología que se ha estado desarrollando a los largo de 500 y 600 años... y haciéndolo bastante bien".
Información: adn.es
sábado, 1 de marzo de 2008
EEUU afirma que el dinero negro de la droga alimentó el 'boom' inmobiliario español
'Hay ayuntamientos que han preferido ignorar el origen del dinero', señala el informe El Departamento de Estado norteamericano sostiene que el dinero negro procedente de la droga es uno de los elementos que está detrás del boom inmobiliario vivido en las zonas costeras del sur y el levante español.
Así lo afirma en el capítulo dedicado a España de su "Informe de Estrategia para el Control Internacional de Narcóticos", difundido hoy a través de su página web.
El informe recalca que "hasta un 30% de los billetes de 500 euros de la Eurozona circulan por España, directamente vinculados a la compra de propiedades inmobiliaras para blanquear dinero".
"Una porcentaje indeterminado de los ingresos de la droga son invertidos en propiedades inmobiliarias de España, particularmente en las zonas costeras de fuerte crecimiento del sur y del levante del país", señala el informe.
Como indicio que apunta en el mismo sentido, el Departamento de Estado señala que "hasta un 30% de los billetes de 500 euros de la Eurozona circulan por España, directamente vinculados a la compra de propiedades inmobiliaras para blanquear dinero".
Según el Departamento de Estado, hay ayuntamientos que han preferido ignorar el origen de ese dinero. "Dada la gran rentabilidad del sector de la construcción durante los años pasados, muchos municipios costeros no han querido saber nada de la ilegalidad de diversos proyectos de construcción en sus localidades", señala.
"Muchos municipios costeros no han querido saber nada de la ilegalidad de diversos proyectos de construcción"
La Fiscalía sí ha actuado frente a esa realidad, ya que sólo en la provincia de Málaga abrió en 2006 más de 200 expedientes por casos de corrupción ligados al sector constructor.
El informe del Departamento de Estado también señala que España es "un gran centro europeo de blanqueo de dinero, así como una gran puerta de entrada de sustancias narcóticas ilícitas".
Recalca igualmente que las autoridades actúan duramente contra las organizaciones de narcotraficantes y mantienen un alto nivel de colaboración con la agencia antidroga norteamericana (DEA).
Información: elmundo.es
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