Vender un piso en plena crisis: cómo calcular su precio

El precio que se paga por las casas del entorno, el tipo de zonas que rodean la vivienda, su antigüedad y el estado de conservación son los parámetros más útiles para deducir su valor real.
El mercado de la vivienda se halla, como la mayoría de los sectores, en una situación de gran inestabilidad. Lejos de los años en que los pisos se vendían con facilidad y por encima de su valor al poco tiempo de anunciarlos, hoy la situación es más complicada. También es más difícil acertar con el precio, ya que se desconoce si su importe seguirá a la baja, se estancará o comenzará a subir. Aspectos como el dinero que se paga por las casas del entorno, las zonas que rodean la vivienda, la antigüedad del edificio o su estado de conservación son algunos parámetros que sirven para que el propietario calcule del modo más preciso posible la cantidad que los compradores están dispuestos a abonar por su piso.
El primer paso, comparar.
Al decidir la venta de la vivienda, uno de los aspectos más destacados es acertar con la cantidad que se pide. Si es muy elevada, puede provocar que el piso pase meses, e incluso años, con el cartel de "se vende" colgado del balcón. Por el contrario, si el dinero solicitado es demasiado bajo, el propietario del piso se deshará de él con rapidez, pero se arriesga a perder una elevada cantidad de dinero, en una transacción que puede ser de las más importantes que haga en su vida.

Por este motivo, es necesario conocer algunos aspectos sobre la valoración de la vivienda, que permitan al vendedor orientarse en el momento de poner precio a su casa.
Uno de los aspectos que más puede ayudar a decidir cuánto se pedirá por el piso es conocer el dinero que se requiere por otras viviendas similares en la misma zona. Sus propietarios habrán realizado los mismos cálculos que ahora debe hacer el futuro vendedor, con lo que éste contará con un buen apoyo antes de poner su anuncio.

Las inmobiliarias de la zona son de gran ayuda para realizar estas comparaciones. Es frecuente que en sus escaparates expongan diferentes viviendas donde se muestra, con varias fotografías, el número de habitaciones, metros cuadrados, antigüedad del edificio y cantidad que se pide por ellas. Sólo hay que valorar si, a primera vista, son mejores o peores que la casa que se pondrá en venta, para tener una primera idea -muy general y modificable- del precio inicial. La mayoría de las inmobiliarias fijan un coste algo más elevado, entre el 3% y el 5%, para ganar una plusvalía por el piso que se vende.

Otra pista pueden darla los conocidos o amigos que hayan vendido su casa. Ellos podrán explicar las dificultades con las que se encontraron en su momento, el precio que fijaron en un principio y el que obtuvieron al final. Para calcular el coste del metro cuadrado, el Ministerio de Vivienda cuenta con tablas que indican, mes a mes, cuánto se paga por los pisos, si suben o bajan en función de la zona.

Un instrumento muy útil lo proporcionan los portales de compraventa. En ellos se pueden encontrar un sinfín de pisos clasificados por ciudad, zona, número de habitaciones o metros cuadrados. Sin salir del domicilio, se puede echar un vistazo a todas las viviendas del barrio donde está ubicada la casa que se quiere poner en venta. Además, en general, aportan gráficos sobre la evolución de los precios y la cantidad que se paga por metro cuadrado. Algunos incluso describen la zona, por si el comprador olvida destacar algún dato importante del barrio.

Una vez que se ha calculado el precio base, el futuro vendedor lo podrá incrementar o disminuir en función de los servicios o alrededores de la zona donde se habita.
Los portales de compraventa de viviendas ayudan a fijar el precio del piso que se quiere vender.

Qué elementos se valoran en la zona

El precio del metro cuadrado de la zona se calcula a partir de un gran número de parámetros. Ante viviendas de las mismas características -los mismos metros, la misma antigüedad, el mismo número de habitaciones-, el precio dependerá de la localidad y de la zona.

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La ciudad o el pueblo donde se encuentre la casa es un aspecto determinante en el momento de fijar el precio. En algunas localidades, el metro cuadrado se dispara, mientras que en otras puede costar incluso diez veces menos. Si la casa está en una aldea aislada, con muy pocos habitantes, el precio de venta será muchísimo menor que si se ubica en la capital. Esto se puede consultar en las estadísticas del Ministerio de Vivienda.
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Por lo general, si el inmueble está situado en un lugar con zonas verdes o con parques infantiles, será más caro que si carece de ellos. También encarecen el piso los servicios cercanos: se valoran los centros de salud, colegios o institutos, así como supermercados, locales de hostelería, comercios, farmacias, cines o centros de ocio. Si el piso que se quiere vender tiene estos servicios en su entorno, el vendedor puede sumar a su casa unos miles de euros.
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El tipo de barrio es fundamental. Si es un área insegura, deteriorada o marginal, con alto índice de hechos delictivos, poco importan las ventajas anteriores, ya que la vivienda está devaluada por su entorno. Cuando se concentran diversas discotecas en los alrededores o zonas de "botellón", también pierde valor. Lo contrario sucede en otro tipo de zonas, residenciales o de alto nivel adquisitivo.
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Los accesos y medios de transporte también son claves. Tener una parada de autobús junto al edificio o una estación de metro en las proximidades, eleva el valor de la vivienda. Ocurre lo mismo si está próxima a los accesos por carretera a zonas urbanas o bien comunicada con los principales lugares de trabajo. Si no cuenta con zona de aparcamiento regulado por el que haya que pagar y los vehículos se estacionan con facilidad de manera gratuita, el precio también se incrementa.

Estado del edificio

El edificio donde se habita, y el propio domicilio, añaden o restan valor a la casa.

El estado de conservación del edificio es muy importante para valorar la casa. A menudo, el estado de la fachada deprecia el valor a los ojos de los compradores. Si el inmueble es viejo, las bajantes y tuberías son de materiales de poca calidad y no se han hecho reformas, tiene humedades u olor a cañerías, el propietario debe bajar el precio de su casa, aunque ésta sea de lujo. El futuro comprador sabe que este tipo de edificios, a largo plazo, le supondrán muchos gastos.
Quien desea comprar un piso valora otros servicios como el portero físico, recogida de basura o contratar a una persona encargada de la limpieza de la escalera. Si la vivienda que se quiere vender disfruta de todo esto, se puede subir la cantidad que se pide por ella, aunque puede obrar el efecto contrario en los compradores que entiendan estos servicios como un gasto innecesario.
El entorno del piso es casi tan importante como la vivienda en sí.
Las instalaciones del edificio también influyen en el precio de la vivienda. El ascensor es un bien que cotiza, en especial, si el piso está en la parte más alta del edificio, ya que se convierte en un elemento útil para el día a día. Contar con piscina, sobre todo en localidades de clima cálido, propicia que el vendedor pueda pedir más dinero.
Elementos de la vivienda

De la orientación de la casa depende un pequeño porcentaje de su precio, ya que no todo el mundo repara en este aspecto. Si está orientada al sur en un lugar de clima cálido, el precio será menor, puesto que recibe el sol durante todo el día y se eleva de modo notable la temperatura. Si por el contrario la misma orientación está en un lugar frío, la valoración será mayor.

Cuando la vivienda es exterior o interior, el coste también varía. Si todas las ventanas dan a la calle, el piso es más caro que cuando al asomarse se ve un patio. No obstante, en zonas muy ruidosas, cercanas a una autopista o con mucho tránsito, el interior puede apreciarse más. Cuando se anuncia un piso, se destaca el número de ventanas orientadas a la calle y, sobre todo, las terrazas y los balcones de los que el comprador puede disfrutar. Un mayor tamaño y número de estos elementos suben el precio de la vivienda.

Otro dato destacado es la altura. Por lo general, los sótanos o semisótanos son más baratos debido a su escasez de luz y de vistas exteriores. Los bajos tampoco están muy cotizados, excepto en el caso de los chalés o si el piso se destina a personas con problemas de movilidad. Las viviendas de una altura media o alta, siempre que tengan ascensor, son las preferidas, mientras que los pisos demasiado elevados -a partir de la séptima planta- no son los más demandados, salvo que tengan excelentes vistas, por el peligro y el rechazo que puede entrañar la altura.
Una reforma reciente puede incrementar de manera notable el precio.
El estado de conservación de la vivienda es fundamental para fijar su coste. Si está recién reformada, con la pintura impecable, los azulejos nuevos, los suelos pulidos y la cocina sin apenas utilizar, el incremento del precio puede ser elevado. Además, el efecto en los posibles compradores favorece que la casa pueda venderse con más rapidez. Si la reforma está pendiente, es preferible que el propietario baje el precio de modo sustancial porque los siguientes inquilinos tendrán que hacer un desembolso importante en la actualización de la vivienda. Éste no siempre es un aspecto negativo, ya que algunos compradores prefieren reformar la casa a su gusto, pero sólo si la adquieren más barata.

Los materiales utilizados en la construcción de la vivienda también son importantes. No es lo mismo tener el suelo de mármol que de terrazo. El vendedor debe evaluar la calidad para sumar o restar euros al precio. Lo mismo ocurre con el aislamiento y la insonorización. Las conversaciones de los vecinos o los ruidos de la calle se cuelan con frecuencia en las casas. Si el piso dispone de elementos para que esto no ocurra, hay que destacarlo y subir el precio.

Uno de los aspectos relevantes para los conductores, sobre todo en las ciudades grandes, es que la vivienda cuente con al menos una plaza de garaje. Mejor si está situada en el mismo edificio. Conviene consultar cuánto cuesta este equipamiento para realizar el incremento correspondiente en el precio. El trastero también es muy demandado, por lo que aumenta el valor de la vivienda.

Por último, el anunciante debe decidir si desea dejar el piso amueblado o vacío. En ocasiones, se destaca demasiado el hecho de dejar en el piso unos muebles que al siguiente propietario no le parecen adecuados. Si el vendedor quiere desprenderse de ellos, conviene que calcule el precio de venta de la vivienda tanto amueblada como vacía y dé al comprador la posibilidad de elegir.

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