Coarrendatarios: si uno se va, ¿quién paga su parte?

El inquilino que se marcha está obligado a pagar su parte hasta que venza el contrato, siempre que no se llegue a otro acuerdo.

Los alquileres comerciales e industriales no son los únicos en los que puede intervenir más de un inquilino. Este escenario también se repite en la vivienda. En los últimos años, la costumbre de alquilar un piso entre dos o más compañeros de estudios se ha extendido a otros grupos sociales y ha convertido el papel de coarrendatario en una figura común. Tanto es así, que arrendar un inmueble entre varias personas es una práctica cada vez más habitual en España, sobre todo, en viviendas urbanas y entre inquilinos jóvenes, ya sean estudiantes, trabajadores asalariados o profesionales autónomos. Gran parte de estos alquileres compartidos no están reflejados en los contratos, donde figura un solo inquilino que luego subarrienda las habitaciones o llega a acuerdos privados que no quedan registrados. La informalidad de algunos acuerdos, sumada a la falta de especificidad legal en este escenario, abona el terreno para sembrar toda clase de dudas al afrontar imprevistos, como determinar quién debe pagar la parte de un coarrendatario cuando éste se marcha antes de que venza el contrato. En este caso, en principio, quien se va debe pagar su parte hasta que venza el contrato, aunque depende del tipo de acuerdo firmado.

"Fabricar" una ley particular

- Imagen: Herry Lawford -

 

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipula que todos los alquileres, ya sean de viviendas o de locales comerciales, se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes: los propietarios y los inquilinos. Establece que los arrendamientos deben regularse por esta normativa y, "supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil". Esto significa que:

• En materia de contratos, rige el principio de autonomía de la voluntad.
  
• Todos los aspectos no pactados entre las partes quedarán regulados por la LAU.
  
• Todo cuanto no esté contemplado en la ley, se regulará por el Código Civil.
  

Las personas tienen libertad para pactar, siempre que ese acuerdo no sea contrario a la ley. Puesto que en el caso de los coarrendatarios no hay directrices claras en la LAU (excepto alguna mención a los cónyuges), lo habitual -y recomendable- es interpretar y aplicar las normas generales a los casos concretos. Es como fabricar una ley particular entre partes, según lo establecido en el Código Civil en materia de obligaciones contractuales. De este modo, el contrato que se firma, su contenido, sus disposiciones y sus cláusulas son fundamentales para determinar quién o quiénes deben asumir la responsabilidad de pagar el alquiler.

Contratos y consecuencias

Por defecto, los contratos que se firman son vinculantes hasta que cesa su periodo de validez. El mercado del alquiler no es la excepción. A menos que se llegue a un acuerdo con el propietario del inmueble para que rescinda las responsabilidades antes de tiempo, los arrendatarios tendrán que pagar por el inmueble que han alquilado aunque ya no vivan en él. Si son varios inquilinos, da igual que unos se queden y otros se marchen: quienes se van deben pagar su parte, a menos que se haya incluido en el contrato una cláusula de desvinculación anticipada sin consecuencias, que se haya firmado un contrato solidario o que lleguen a un acuerdo con el propietario y con los otros arrendadores.

El tipo de contrato determina las obligaciones, las excepciones y las consecuencias, tanto para el arrendador como para los arrendatarios. La pluralidad de opciones es casi infinita, ya que ante todo rige el principio de autonomía de la voluntad. Se pueden introducir tantos matices como apetezca, siempre que estén en el marco de la ley. No obstante, a pesar de la diversidad, es posible distinguir dos grandes clases de contratos para los alquileres con coarrendatarios:

• Contrato solidario. Al firmar este documento, todos los inquilinos asumen la responsabilidad de la totalidad del alquiler. Si uno se va y los demás no pagan la renta, el dueño del inmueble puede iniciar una demanda judicial contra cualquiera de los arrendatarios, juntos o por separado. En este tipo de alquiler, todos responden por todo.
  
• Contrato mancomunado. Cada inquilino responde sólo por su parte. Si fueran cuatro personas, a cada una le tocaría afrontar solo una cuarta parte del alquiler. Si uno de los coarrendatarios deja de pagar porque decide marcharse, los demás no están obligados a cubrir ese 25% impagado. La parte negativa es que el propietario, en este supuesto, podría exigir la resolución inmediata del contrato: desahuciar a los inquilinos por incumplimiento y cobrar las penalizaciones estipuladas.
  

En el ámbito inmobiliario, el contrato que se utiliza con más frecuencia es el solidario, ya que supone más tranquilidad y garantías de cobro para el propietario. El dueño del inmueble puede arremeter contra todos los inquilinos para cobrar la renta, mientras que cada uno de los arrendatarios está obligado a responder por el importe total. Marcharse del piso no cambia esta dinámica: quien se va es tan responsable como los demás de pagar ese alquiler en tiempo y forma.

Qué debe tenerse en cuenta:

• Cuando se comparte el alquiler de una vivienda o comercio, es fundamental estipular de antemano, con toda claridad y por contrato, cómo se va a gestionar ese arrendamiento y qué se debe hacer en los posibles escenarios.
• Un contrato legal que no refleje la realidad del acuerdo (figura un único inquilino aunque hay varios) puede ocasionar numerosos problemas. Desde el punto de vista legal, si los inquilinos "invisibles" se van o dejan de pagar, el arrendatario que está en el contrato será el único responsable de asumir la deuda. Y peor todavía: subarrendar una vivienda sin conocimiento y autorización expresa del propietario es motivo de rescisión del contrato, con todas las penalizaciones que eso conlleva.
• Tanto para los propietarios como para los inquilinos, antes de elaborar y firmar un contrato de coarrendamiento, es recomendable acudir a un profesional especializado en el tema. La figura del coarrendamiento no está regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, exige la interpretación y aplicación de otras normas generales y, para ello, es necesario contar con alguien que sepa, oriente a todas las partes y les ayude a evitar sorpresas.
• Si es necesario, para mayor tranquilidad, se pueden acordar normas particulares con las obligaciones y las garantías que se dan a sí mismas las partes. 

Info:http://www.consumer.es/web/es/vivienda/alquiler/2010/11/17/197131.php