Alquilar una plaza de garaje

¿Qué es un arrendamiento de garaje?

Se entiende por arrendamiento de garaje aquel contrato en el que una persona
(arrendador) cede a otra persona (arrendatario) el uso de una plaza de
aparcamiento, en adelante nombrado garaje en este documento, cuyo
destino primordial sea el estacionamiento del/de los vehículo/s del arrendatario.

¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento se realiza por escrito en el que debe constar la
identidad del propietario y la del arrendatario, una descripción del garaje que
se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que
se consideren convenientes.
No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto; basta que ambas
partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto.
El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante
Notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
El contrato de arrendamiento de garaje tendrá la duración que libremente
acuerden arrendador y arrendatario.
Al falta de pacto, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler
anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial,
cumplido el término

¿Cómo se cuentan los plazos?
Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta del
garaje a disposición de arrendatario si fuera posterior a la del contrato.

¿Cómo se determina y cómo se paga la renta?
La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden arrendador y arrendatario y,
salvo pacto en contrario, se pagará por meses, dentro de los siete primeros
días de cada mes.
Se pagará en el lugar y en la forma acordada. El arrendador deberá entregar al
arrendatario recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que la
renta se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento de la
obligación de pago por el arrendatario como, por ejemplo, la domiciliación
bancaria de los recibos de la renta.

¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?
Durante los cinco primeros años del arrendamiento, sólo se podrá actualizar
la renta el día que se cumpla cada año del contrato. La actualización se hace
aplicando a la renta del año inmediatamente anterior la variación que haya
experimentado el Índice de Precios de Consumo (IPC) durante los doce meses
anteriores.
A partir del sexto año, la renta se puede actualizar libremente en la forma
acordada en el contrato, y si no se ha acordado nada, regirá el mismo sistema
que durante los cinco primeros años.
La nueva renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes
siguiente a aquél en que se le notifique por escrito la actualización expresando
el porcentaje aplicado para la actualización.

Forma del contrato y fianza.
El contrato de arrendamiento puede celebrarse bajo cualquier forma, por escrito en
contrato privado o en escritura pública, e incluso verbalmente.
En el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá
prestar fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta.

Extinción del arrendamiento.
El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:
n Pérdida del garaje por causa no imputable al arrendador.
n Declaración de ruina del garaje.
El arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las
siguientes causas:
Impago de la renta por el arrendatario.
Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
Subarriendo o cesión sin consentimiento.
Causar el arrendatario daños en el garaje o realizar obras sin consentimiento
del arrendador.
Dar un uso distinto al garaje para el cual se pactó.
Incumplir el arrendatario cualquier otra obligación que haya asumido en el
contrato, a menos que el arrendador prefiera exigir el cumplimiento de dicha
obligación y continuar con el contrato.
El arrendatario podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:
Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para conservar el garaje
en buen estado.
Si el arrendador perturba de hecho o de derecho en el uso del garaje.

Cesión y subarriendo.
¿Qué es la Cesión del arrendamiento?
La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el arrendatario
de un garaje (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y
obligaciones que le corresponden como arrendatario en virtud del contrato de
arrendamiento pactado con el arrendador.
Como consecuencia de la cesión, el arrendatario queda desligado del contrato
de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el
contrato frente al arrendador.
El arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a
menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del
arrendador, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del
arrendatario (cedente) frente al arrendador. Ello significa que el contrato de
arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda
sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y
obligaciones que tenía en arrendatario.

¿Qué es el Subarriendo?
El subarriendo de un garaje es un contrato en cuya virtud el arrendatario del
garaje cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario del garaje
que tiene arrendado.
A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual
entre el arrendador y el arrendatario, que sigue subsistente en los mismos
términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una
nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario.
Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento
expreso y por escrito del arrendador.

Legislación aplicable.
La regulación de la plaza de aparcamiento es muy dispersa dado la inexistencia de
una Ley específica que regule su contenido, por ello se rige en parte por la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 (L.A.U.), en su defecto, se
aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil.
Son nulos los pactos entre las partes que modifiquen lo dispuesto en la Ley en
perjuicio del arrendatario o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo
autorice.

Derecho de adquisición preferente.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente?
Es el derecho que tiene el arrendatario, en el caso de que el arrendador venda
el garaje arrendado, de adquirir la propiedad del mismo con preferencia
respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que el arrendador
hubiera acordado con dicho comprador.

¿Cómo se ejercita este derecho?
El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir el
garaje) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la
notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender el
garaje arrendado, el precio de venta y demás condiciones de la venta.
Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la
notificación condiciones esenciales de la venta o se vende el garaje por un
precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de
retracto (derecho de adquirir el garaje) durante los 30 días naturales siguientes
a aquél en que el comprador del garaje le haya notificado las condiciones de la
venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado
donde conste la compraventa.

¿Cabe renunciar al derecho de adquisición preferente?
Sí es posible que el arrendatario renuncie expresamente en el contrato al
derecho de adquisición preferente, pero únicamente cuando se trata de
arrendamientos por plazo superior a cinco años.